산(임야)을 연금처럼! 산지연금형(사유림 매수) 쉽게 이해하고 신청하는 방법
산지연금형은 개인이 소유한 산을 국가에 팔되, 매매대금을 10년(120개월) 동안 매월 분할 지급받는 제도입니다. 큰돈을 일시에 받지 않아도 안정적 월소득을 얻고, 산림의 공익적 가치를 보전하는 장점이 있습니다.
1. 이 글을 먼저 읽어야 할 분
- 산(임야)을 가지고 있지만 관리·활용이 어려운 분
- 한 번에 큰 목돈보다 월 단위 안정소득을 원하시는 분
- 산림 보전·공익을 고려해 산을 국가에 양도할 의향이 있는 분
2. 산지연금(사유림 매수)
▶ 지급기간: 10년(120개월) 매월지급
▶ 지급구성: 감정평가액(매매대금) + 이자 + 지가상승보상액
▶ 선지급: 매매대금의 최대 40%까지 1회 선지급 가능
※ 감정평가업자 2인(토지거래허가구역 3인)의 감정평가액 산술평균으로 매매가 결정
3. 매수대상 산지
매수 가능한 산지는 크게 3가지 유형입니다. 아래 문장을 읽으면 “내 산이 해당되는지” 빠르게 판단할 수 있습니다.
① 산림경영임지 (국가가 관리·경영할 필요가 있는 산)
쉽게 말하면: “국유림과 붙어 있거나, 산림경영(임도·숲가꾸기 등)에 활용할 수 있는 산”입니다.
- 국유림 확대계획지에 포함되거나 기존 국유림과 인접 · 연결된 산
- 임도·사방댐 등 공공 산림사업이 필요한 토지
- 국유림 집단화 권역 기준(거리별 최소 매수 면적)이 적용될 수 있음
② 산림공익임지 (법률로 보전이 필요한 산)
쉽게 말하면: “법으로 개발이 제한되어 실질적 이용이 어려운 산”로, 국가가 보전 목적을 위해 매수하는 대상입니다.
- 산림보호구역 · 백두대간보호구역 등
- 다른 법령(자연공원법 등)과 중복되는 경우는 해당 부처 정책에 따라 매수 제한 가능
③ 산지연금형 우선 대상(특화 대상)
쉽게 말하면: “수계 상류이거나 토사유출 우려가 큰 등, 보전·관리 필요성이 큰 산”이 우선 고려됩니다.
🚫 매수 제외 대상 — 이런 경우 못 판다
- 저당권·지상권·가압류·소송 등 권리문제가 있는 산지
- 등기부·지적도와 실제 위치·면적이 일치하지 않는 산지
- 공유 소유자(특히 5인 이상)로 합의가 안 된 경우(예외적 조건 있음)
- 최근 1년 이내 소유권 변동이 있었던 산(상속·증여는 예외 가능)
4. 신청 절차 — 실제로 이렇게 진행됩니다
- 사전 상담 — 관할 국유림관리소에 전화하거나 방문해 산 상태·권리관계 확인
- 매도승낙서 제출 — 관할 관리소에 ‘매도승낙서’ 양식 제출(연중 접수)
- 서류 심사 및 현지 실사 — 권리관계, 경사·접근성 등 현장 조사
- 매수여부 통지 — 예산·우선순위 등으로 결정
- 감정평가 의뢰 — 감정평가업자 2인(또는 3인) → 산술평균으로 가격 산정
- 계약 체결 — 일시지급형 또는 분할지급형(산지연금형) 결정
- 소유권 이전 및 대금 지급 — 선지급(최대40%) + 매월 2회차~120회차 지급(계좌이체)
5. 신청 전 꼭 확인할 체크리스트 (출력용)
- 등기부등본 준비(소유권·저당권 여부 확인)
- 지적도 / 임야대장 (면적·지목) 준비
- 주민등록등본·신분증(매도자) 준비
- 공유자 여부 확인(공유자 전원의 동의 필요)
- 현지 접근성(임도 여부) 및 평균 경사 확인 — 너무 가파르면 매수 제외 가능
- 최근 1년 내 소유권 변동 여부 확인(상속·증여 예외 등 확인 필요)
6. 신청 가능한 지역(관할은 어디?)
해당 산의 소재지에 따라 관할 국유림관리소가 달라집니다. 예를 들어(2025 공고 기준):
| 국유림관리소 | 주요 관할 지역(예시) | 비고 |
|---|---|---|
| 춘천국유림관리소 | 가평군, 춘천시, 철원군, 화천군(민북지역 제외) | 관할별로 접수·상담 |
| 홍천국유림관리소 | 원주시, 홍천군, 횡성군 | 지역별 매수계획 있음 |
| 서울국유림관리소 | 서울·인천·경기도 일부(부천, 고양, 파주 등) | 도시 인접 산지도 포함 가능 |
| 수원국유림관리소 | 경기도 수원·안양·용인 등 | 관할 여부 확인 필요 |
| 인제국유림관리소 | 인제군(민북 제외) | 지역별 예산에 따라 변동 |
※ 정확한 관할·연락처는 관할 지방산림청 공고문(연도별 매수계획)을 확인하세요.
7. 자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 내 산이 권리문제가 있는데 매수 가능한가요?
A. 저당권·지상권·소송 등이 있으면 원칙적으로 매수 제외입니다. 예외적 심의 가능성은 있으나, 먼저 등기부등본을 통해 확인하세요.
Q. 감정평가 후 매도 포기할 수 있나요?
A. 감정평가 이전에는 포기 가능하나, 감정평가 이후 포기는 예산·행정 측면의 문제가 생길 수 있으니 사전 상담 후 결정하세요.
8. 마무리 — 이 제도가 적합한지 판단하는 방법
간단히 말씀드리면, 내 산을 직접 관리하기 어렵고 안정적인 월수입이 필요하다면 산지연금형은 좋은 선택이 될 수 있습니다. 반면 권리관계가 복잡하거나, 매각 의사가 확실치 않다면 우선 상담을 통해 권리·현황 점검을 받으세요.
1) 등기부등본·임야대장 준비 → 2) 관할 국유림관리소에 무료 상담 신청 → 3) 현지 실사 후 감정평가 진행
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